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Faire construire : 6 étapes pour bien préparer son financement

Construire sa maison

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C’est décidé, vous allez faire construire votre maison individuelle. Vous avez trouvé le terrain, et savez à quoi ressemblera votre habitation. C’est alors le moment de mettre en place votre financement. ECG vous explique tout ce que vous devez savoir pour réaliser cette phase dans les meilleures conditions.


Comme la grande majorité des français, vous allez devoir obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque pour financer votre projet. L’objectif est, bien entendu, que celui-ci soit à un bon taux, avec un remboursement adapté, des assurances efficaces sans être trop onéreuses etc.
 

Première étape : prouver que vous gérez bien vos finances

Il n’y a rien de plus rassurant pour une banque que de constater que son client n’a aucun incident sur ses comptes et peut de surcroît présenter un apport personnel. D’autant que plus vous avez d’apport, moins vous empruntez. L’idéal est d’économiser 20% du montant global. Mais pas seulement ! En effet, il est tout à fait possible de se constituer un petit pécule grâce au prêt à taux zéro (gratuit, sans intérêt, il n’est octroyé que dans le cadre d’un premier achat, sous conditions des plafonds de ressources), au crédit logement ou encore à un don familial.
Et si vous n’avez pas d’apport, rassurez-vous, certaines banques peuvent prêter 100% du montant total du projet. Mais il vous faut dans ce cas bénéficier d’un solide dossier. Chez ECG, nos partenariats avec les banques peuvent vous aider à décrocher votre prêt, même si vous n’avez pas d’apport.

Deuxième étape : trouver où emprunter

En premier lieu, il est conseillé de vous adresser à votre banque, car c’est elle qui vous connait le mieux. Ensuite, comparez l’offre avec d’autres établissements financiers généralistes. Si la proposition vous convient vous serez obligé d’y domicilier vos comptes bancaires. Ce qui n’est pas le cas si vous faites appel à des banques spécialistes dont le métier est de consentir des prêts immobiliers adaptés à chaque situation mais sans obligation d’y ouvrir un compte. Enfin, vous pouvez également vous adresser à un courtier, dont le service est payant, qui vous permettra d’obtenir un taux plus bas.

Troisième étape : le montant de l’emprunt

Dans tous les cas, vos échéances ne pourront pas dépasser 33% de vos revenus. Les banques vont tenir compte de vos autres crédits en cours, pensions alimentaires éventuelles etc. L’objectif est que vous conserviez un « reste à vivre » suffisant - une fois la mensualité payée - pour subvenir à vos dépenses courantes.
Enfin, n’oubliez pas les frais annexes, tels que les frais de notaire, de dossier, de raccordements, les droits de mutation du terrain le cas échéant (5,80% du prix) etc.
Afin de rassurer votre banquier, au moins l’un des membres emprunteurs doit être en CDI. Les indépendants, profession libérales et autres CDD doivent justifier de trois ans de revenus réguliers. Et pensez à garder, autant que faire se peut, une marge de manœuvre financière qui vous permettra de faire face à d’éventuels imprévus, ou de vous offrir la cuisine de vos rêves, ou une piscine ! Par ailleurs, cela sécurisera davantage votre banquier.

Quatrième étape : vérification de la solidité financière du constructeur

La banque va évidemment s’intéresser de prêt à votre projet de construction de maison individuelle. Ainsi les constructeurs, comme ECG, qui ont une expérience du marché, une solidité financière avérée, et qui font signer des CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) à leurs clients sont à privilégier. Alors qu’en faisant appel à un architecte ou à un maître d’œuvre, les banques seront plus strictes.

Cinquième étape : le choix de l’assurance emprunteur

L’assurance décès-invalidité est obligatoire pour tout prêt immobilier. Le tarif moyen s’élève généralement à 0,3% du capital emprunté, venant s’ajouter à vos mensualités. Votre banque vous proposera la compagnie avec laquelle elle a négocié un contrat de groupe, mais si cela ne vous convient pas, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence. Ainsi si vous trouvez une assurance qui remplit les mêmes garanties pour un tarif moins onéreux, votre banque est obligée d’accepter et ne peut modifier le taux proposé.

Sixième étape : le prêt spécial construction

En signant votre contrat de construction, vous devrez répondre aux appels de fonds tout au long de l’avancée des travaux. Mais si en parallèle, vous continuez de supporter un loyer, il est tout à fait possible de ne commencer à rembourser votre prêt immobilier que lorsque vous aurez emménagé. Vous n’aurez alors à acquitter que les intérêts de l’emprunt (on parle alors d’« intérêts intercalaires »). Votre banque peut aussi vous proposer de procéder à un « différé total », ce qui signifie que vous ne commencez à rembourser votre prêt et ses intérêt qu’après la remise des clés de votre maison. 

Si cette situation est plus confortable d’un point de vue financier, pensez que cela risque d’alourdir le coût de votre prêt puisque les intérêts non payés durant la construction seront reportés sur vos mensualités.